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Calcolo Indennità di sopraelevazione

calcolo indennità di sopraelevazioneL'indennità per sopraelevazione è stabilita dall' art .1127 del Cod. Civile, e stabilisce l'onere da corrispondere ai condomini a seguito della sopraelevazione.

Perchè si deve corrispondere l'indennità?

Il concetto è semplice: quando si realizza un edificio, i costruttori pagano il terreno su cui elevano, e tale costo viene poi "spalmato" sulle superfici che realizzano. Pertanto,  quando si acquista un bene immobile, nel prezzo finale è inclusa la quota parte del prezzo del terreno.

Quando si sopraeleva, il costo del terreno và ridistribuito trà i vari proprietari, ed il sopraelevante deve integrare la propria quota. Questa quota , da corrispondere agli altri proprietari, si chiama indennità di sopraelevazione.

Come si calcola l' indennità di sopraelevazione?  L'art.1127 del codice Civile ci stabilisce che  "Il proprietario dell'ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.  
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.  " 

Il valore dell' area da occuparsi è il valore del terreno in proiezione, ma come si fà a calcolare tale valore?

Normalmente si può determinare direttamente in base ai valori di mercato di terreni simili, ma nelle grandi città ove in pratica esiste solo l'edificato , tale valore è desumibile solo indirettamente .

Per spiegare facciamo un esempio pratico : calcolo indennità per il  di recupero di un sottotetto.

Ricordiamo che la sentenza della cassazione a sezione unite del 30/07/2007 n°16794  stabilisce che l'indennità è dovuta , nel caso di recupero ai fini abitativi del sottotetto, al maggior volume edificato rispetto al edificato esistente.

Ipotiziamo di avere un sottotetto al 7 livello ( a partire dal piano terra 6+1) e che ad esempio realizzando delle capuccine aumentiamo il volume di 35 mc. , e supponiamo di essere a Milano in zona semi centrale.

Come prima cosa dobbiamo valutare il costo del terreno, mà considerato che in zona non esistono terreni in vendita, dobbiamo ricavane il valore teorico partendo dal valore di mercato dell' immobile.

Andando nel osservatorio immobiliare dell' Agenzia del Territorio  cerchiamo il valore di mercato per immobili simili in zona, nel nostro caso trovieremo che per appartamenti di civile abitazione livello buono il prezzo è pari a  4300  €/mq

Ottenuto il prezzo dell’ appartamento dobbiamo estrapolare il costo del terreno , per far ciò dobbiamo tenere conto di numerosi fattori, quali costo di costruzione, oneri di progettazione, oneri di urbanizzazione, utile del costruttore, utile del venditore etc. etc , alla fine si otterrà che il valore del terreno è da dividere per un fattore pari a 4,5 rispetto al valore di vendita.

Nel nostro esempio quindi avremmo che (4300/4,5)*6=5.733 €/ mq

Nota: 6 è il numero di piani esistenti , infatti il valore del terreno è proporzionale alla superficie edificabile.

Ora dobbiamo dividere tale valore per i piani comprensivo quello da edificare 5.733/7=819 € /mq, in questo caso trattandosi di recupero di sottotetto, non essendoci un incremento superficiale non possiamo usare direttamente questo valore, mà lo dobbiamo convertire in unità a metro cubo per poterlo così attribuire al solo incremento volumetrico.

In un mq di casa ci sono 3 mc (valore virtuale dell’ interpiano) da cui 819/3=273€/mc

Per calcolare l’incremento volumetrico è molto semplice: differenza tra volume del sotto tetto dopo il  recupero e quella prima.

Per il nostro esempio supponiamo che nel nostro caso tale valore sia = 35 mc

Allora il valore dell’indennità sarà pari a 35*273=9555,00 €

Dobbiamo ora “detrarre l'importo della quota a lui spettante”

La quota a lui spettante è quella del proprietario dell’ ultimo piano, nel caso del sottotetto , non essendovi incremento di piani coincide ad 1/7 della quota  ovvero a 9555/7=1.365

Pertanto l’importo da corrispondere agli altri condomini è pari a 9555-1365=8190,00 €

E’ sempre bene ricordare che l’indennità per sopraelevazione è sempre dovuta, anche nel caso di recupero di sottotetto  e che quindi quando si intende effettuare un recupero, o una sopraelevazione  è sempre bene mettere in conto anche tale onere non trascurabile.

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