Di chi è la proprietà del sottotetto?

Spesso ci viene chiesto come si stabilisce la proprietà del sottotetto in un condominio, di seguito cercheremo di spiegarlo in modo da eliminare ogni dubbio.

Quando il titolare del sottotetto è legittimato da un atto notarile, non vi sono dubbi, quando il regolamento condominiale include il sottotetto non vi sono dubbi, ma quando manca l’indicazione notarile e manca l’indicazione del regolamento condominiale di chi è il sottotetto?

La risposta và ricercata nella giurisprudenza, infatti il codice Civile Art.117, che tratta delle parti comuni, non cita il sottotetto, mentre la giurisprudenza ha fornito una interpretazione consolidata di questo problema.

Nel caso dei sottotetti, il sottotetto , in mancanza di atto notorio e di indicazioni su regolamento condominiale

è di proprietà del proprietario ultimo piano quando : costituisce spazio non agibile per altezza e conformazione esempio h 190 che muore a 0

è di proprietà condominiale quando: ha una altezza valida, è agibile , raggiungibile ed  accessibile. Per altezza valida si intende un altezza media degli spazi agibili non inferiori ai 210 cm.

La cassazione  

“può ritenersi comune se esso risulti in concreto, oggettivamente destinato anche solo in via potenziale all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune (Cassazione 18091/02)”

“è di proprietà comune quando le sue dimensioni e le sue caratteristiche, per altezza e per praticabilità, sono tali da consentirne una utilizzazione da parte di tutti i condomini come vano autonomo, vuoi per l'esercizio di una attività comune oppure per rendere un servizio di interesse di tutti i condomini, quale può essere uno stenditoio o un deposito. Non si deve fare riferimento all'uso effettivo e attuale che viene fatto del sottotetto, bensì a quello potenziale (Cassazione 7096/11)”

 “l'appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nei novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale .(Cassazione 12840/2012) “