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Affitti e certificazione energetica F.A.Q.

Ho acquistato un appartamento parecchi anni fà, ora sto vendendo ma
portando i documenti al Notaio ci hanno fatto notare che la
planimetria non è conforme perché la parete nell'ingresso è nella
realtà stata demolita creando ambiente unico. Non risultano pratiche
Comunali .Cosa dobbiamo fare?

Si tratta di un problema piuttosto usuale. La soluzione è normalmente semplice e veloce. È necessario prima presentare una CILA per regolarizzare le opere in Comune, poi procedere all'aggiornamenti della planimetria catastale. Mediamente servono una quindicina di giorni.
 

Ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo che verrà tacitamente rinnovato al 15 luglio 2010; devo richiedere al proprietario l’ACE?

Si, ai sensi del 9.2 lettera g) della dgr VIII/ 8745, il proprietario, anche in caso di rinnovo tacito del contratto di locazione, deve consegnare l’ACE al locatario. Le modalità di stipula e di RINNOVO di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, sono definite dall’Art 2 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 di cui riportiamo un estratto: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, DECORSI I QUALI SONO RINNOVATI PER UN PERIODO DI QUATTRO ANNI.”Per contratti di locazione ad uso abitativo il rinnovo tacito si ha quindi alla scadenza dei primi 4 anni.

 

Ho stipulato un contratto di locazione ad uso non abitativo che verrà tacitamente rinnovato al 15 luglio; devo richiedere al proprietario l’ACE?

Sì, ai sensi del 9.2 lettera g) della dgr VIII/ 8745, il proprietario, anche in caso di rinnovo tacito del contratto di locazione deve consegnare l’ACE al locatario. Per definire le modalità di stipula e di RINNOVO di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, occorre far riferimento all’Art. 28 della legge 392/78.

 

Ho stipulato un contratto di locazione per un immobile al 30 giugno; devo richiedere al proprietario l’ACE?

No, ai sensi del 9.2 lettera g) della dgr VIII/ 8745 il contratto deve essere perfezionato (e quindi registrato) a partire dal 1° luglio 2010.

 

Ho stipulato un contratto di locazione per un immobile ad uso vacanza il 1° luglio 2010; devo richiedere al proprietario l’ACE?

Dipende dalla durata del contratto di locazione. L’obbligo indicato nel punto 9.2, lettera g), della DGR VIII/ 8745, decorre in caso di stipula di contratti di locazione soggetti all’obbligo di registrazione ovvero contratti di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno (Per maggiori informazioni relative ai contratti di locazione per i quali ricorre l’obbligo di registrazione: http://www.agenziaentrate.it ). Alla stipula del contratto deve essere consegnata al conduttore una copia, conforme all’originale, dell’ACE.

 

Sono un inquilino di un condominio di proprietà dell’ALER che stipulerà un contratto di locazione abitativa a partire dal 1° luglio 2010; mi verrà consegnato l’ACE?

No, ai sensi dell'Articolo 1, comma 1, lettera "a" della LR 30 del 28 dicembre 2009, “l’obbligo di certificazione energetica non si applica agli edifici […] di edilizia residenziale pubblica esistenti concessi in locazione abitativa”

 

Devo stipulare un contratto di locazione finanziaria (leasing) per un immobile dopo il 1° luglio 2010; è necessario il certificato energetico?

Sì, ai sensi del 9.2 lettera g) della dgr VIII/ 8745, è necessario munirsi di certificato energetico per la stipula del contratto. Il proprietario del bene dovrà mettere a disposizione della controparte l’ACE al momento della stipula del contratto.

 

Devo stipulare un contratto di affitto di azienda comprensivo di immobili dopo il 1° luglio 2010; è necessario il certificato energetico?

Sì, ai sensi del 9.2 lettera g) della dgr VIII/ 8745 il soggetto che cede in affitto l’azienda comprensiva di immobili, deve consegnare al locatario l’ACE di ogni immobile aziendale ceduto in affitto.

 

Ho stipulato un contratto di affitto di azienda comprensivo di immobili il 30 giugno 2010; è necessario il certificato energetico?

No, ai sensi del 9.2 lettera g) della dgr VIII/ 8745 l’obbligo di consegna dell’ACE è riferito ai contratti perfezionati (e quindi registrati presso l’Agenzia delle Entrate) a partire dal 1° luglio 2010.

 

Nei casi di edificio concesso in comodato d’uso gratuito e/o usufrutto è necessario il certificato energetico?

No, ai sensi del 9.2 lettera g) della dgr VIII/ 8745 l’obbligo di consegna dell’ACE è riferito ai contratti di locazione, di locazione finanziaria e di affitto di azienda comprensivo di immobili, perfezionati (e quindi registrati presso l’Agenzia delle Entrate) a partire dal 1° luglio 2010.

 

Nel caso di stipula di contratto di locazione, quali sono le sanzioni a carico del locatore che non consegna l’ACE al conduttore?

In riferimento all'Art. 27, comma 17 sexies della LR 24/2006 modificato dalla LR 10/2009, il locatore che non ottempera all’obbligo di cui all’articolo 25, comma 4 ter (obbligo da parte del proprietario di consegnare l’ACE al conduttore nel caso di locazione), incorre nella sanzione amministrativa da euro 2.500,00 a euro 10 mila.

 

Nel caso in cui la registrazione di un contratto di locazione avvenga prima del 1 luglio 2010 e tale contratto decorra a partire da una data successiva al 1 luglio 2010 (ad esempio un contratto di locazione attivo dal 1 luglio 2010 è registrato il giorno 20 giugno 2010), è obbligatorio produrre l’ACE per l’edificio oggetto di tale contratto?

No, l’obbligo di dotazione di ACE di cui si parla al punto 9.2.g. della DGR VIII/8745 si riferisce agli edifici locati con contratti registrati presso l’Agenzia delle Entrate a partire dal 1 luglio 2010.

Al momento della registrazione di un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, è obbligatorio allegare l’attestato di prestazione energetica (APE)?

In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l’ APE al contratto di locazione. Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, relativa all'attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192).

Ho fatto dei lavori con una DIA nel 2000 con fine lavori 2003, ma l'Arch. non ha aggiornato il catasto, cosa devo fare e quali sono le sanzioni?

Essendo trascorsi più di 5 anni, non sono previste sanzioni perché prescritte. Si deve procedere all'aggiornamento della planimetria Catastale.

Ho spostato la porta della camera da letto senza toccare i muri, devo aggiornate la planimetria catastale?

No. Spesso , anche senza che vi sia una necessità normativa, chi compre pretende comunque l'aggiornamento , in questi casi ... meglio non perdere la vendita.... .

Per fare un frazionamento di una unità immobiliare posso farlo con una CIAL?

Si certamente la CIAL si puó usare in tutte quelle situazioni che prevedono solo opere interne e che non tocchino le strutture.

Devo vendere l'appartamento, devo mettere gli impianti a norma?

No: fornire gli impianti a norma non è un obbligo per la vendita.

Devo affittare un ufficio, ma non ho il certificato di conformità dell' impianto elettrico, sono obbligato a fornirlo??

No, basta scrivere nel contratto che gli impianti non sono a norma, ma tale scelta comporterebbe sicuramente una svalutazione del canone. Se l'impianto è antecedente al 2008 potete richiedere il CRI ovvero certificato di rispondenza dell'impianto che sostituisce quello di conformità.

 

Ci siamo accorti che la planimetria catastale in atti non è la nostra ma quella del piano di sopra, cosa dobbiamo fare?

Si deve prima procedere alla verifica se in Catasto esiste la planimetria mal associata, se presente fare istanza al Catasto per la corretta associazione, se non presente bisogna sopprimere la planimetria esistente e presentare una nuova planimetria.

Nel mio appartamenti ho un pezzo di stanza dell' appartamento del vicino, ma la planimetria catastale non la contiene, come faccio?

Si deve prima procedere alla regolarizzazione notarile delle proprietà: frazionamento della porzione da acquisire, poi effettuare il rogito di quella porzione e poi fondere con la propria unità immobiliare.

Ho un sottotetto in Lombardia, posso fare il recupero ai fini abitativi del sottotetto?

In linea generale i sottotetti sono recuperabili quando l'altezza del colmo è maggiore di 1,8 m. Nello specifico è sempre bene rivolgersi ad un professionista che verificherà la compatibilità dell' intervento con eventuali vincoli (ambientali, anche architettonici etc) e con gli strumenti urbanistici esistenti.

A Milano ho fatto un abbassamento ( sono all'ultimo piano) creando un sottotetto, posso recuperarlo?

Per poter effettuare il recupero del sottotetto, lo stesso deve esistere da almeno 5 anni.

Ho un sottotetto in zona Porta Genova(MI) quanto costano gli oneri per il suo recupero?

Circa 400,00 €/mq tra costo costruzione-oneri primari e secondari.

Ho effettuato il recupero del sottotetto ed il mio architetto ha calcolato il costo di costruzione in base la tabella ministriate con la classe massima, è corretto?

Una corretta compilazione della tabella ministeriale è fondamentale ,normalmente i professionisti preferiscono adottare la classe massima perché si risparmia parecchio tempo, ma .... si rischia di spendere quasi il doppio in oneri! Vi consigliamo di fare fate sempre il calcolo puntuale ( a meno di superfici piccolissime).

A Milano mi hanno proposto l'APE a 120,00 € per un appartamento di 60mq è un prezzo congruo?

NO: fate sempre attenzione e fate il paragone a quanto spendete per la verifica periodica dei fumi: l'impegno per l'APE è circa il triplo e richiede una formazione specialistica. Siccome un errore o l'annullamento d'ufficio dell' APE potrebbe comportare gravi conseguenza al committente ( truffa o incauto acquisto) con conseguenti processi richieste di danni e di annullamento atto Notorio o contratto d'affitto.

A Milano posso comprare un magazzino e trasformarlo in residenza?

A meno che non si tratti di un magazzino legato all' attività produttiva NO. Il magazzino non fà SLP e quindi non è convertibile.

Mi hanno proposto un locale ad uso residenziale non conforme alle attuali norme urbanistiche ne al regolamento di igiene, ante 69.L'acquisto è sicuro?

NO: bisogna verificare l'esistenza o meno di regolamenti edilizi all'epoca della Costruzione. Viene comunemente accettata la prova derivante dal primo censimento delle unità immobiliari del 1939 ( Catastale), quindi se avete la prova catastale di esistenza dell' immobile nel 1939 siete certi della regolarità anche se non conforme.

Devo fare la pratica per il ricongiungimento familiare, gli impianti devono essere a norma?

Si è necessario avere il certificato di conformità degli impianti o in alternativa il certificato di rispondenza .

Ho un balcone, posso verandarlo?

No. I balcone non fà slp e non puó essere chiuso ( abuso edilizio non sanabile) .

Ho ampliato la mia villa , pur non avendo disponibile la superficie,posso sanarla?

No: quando la difformità riguarda gli strumenti urbanistici l'abuso non è sanabile. In Tali casi servirebbe lo strumenti di condono edilizio che però al momento non è in previsione

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