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Milano: zone a rischio alluvioni

Milano AlluvioniIl Comune di Milano il 4 Luglio 2016 ha introdotto il "piano di gestione del rischio di alluvioni".

Questo piano comporta importanti limitazioni edilizie che coinvolgono le zone interessate dal piano.

In particolare sono state "mappate" le seguenti zone:

- ambito del corso del Torrente Seveso
- ambito del corso del Torrente Garbogera
- ambito del corso del Torrente Pudiga- Lombra-Mussa
- ambito del corso del Torrente Nirone-Fugone-Merlata-Guisa

le aree, comprese negli ambiti sopra specificati, definite come classe di Rischio “R4” (rischio molto elevato) e ricadenti negli scenari allagabili con tipologia “P3” (scenario frequente) e con tipologia “P2” (scenario poco frequente), risultano sottoposte alle “misure di salvaguardia” di cui al DPCM 29 settembre 1998.

Pertanto risultano consentiti esclusivamente gli interventi, di cui al punto 3.1.a), del decreto sopra citato:

-gli interventi di demolizione senza ricostruzione, manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo, così come definiti alle lettere a), b) e c) dell'art. 31 della legge n. 457/1978, e senza aumento di superficie o volume, interventi volti a mitigare la vulnerabilità dell'edificio;

-In particolare, gli interventi sopra descritti, interessanti i piani terra, i piani interrati ed i piani campagna dovranno essere corredati da un adeguato studio di compatibilità idraulica che dovrà ottenere l’approvazione dell’autorità idraulica competente.

E i sottotetti ricadenti nelle zone a rischio alluvioni si possono recuperare?

NO: il recupero ai fini abitativi del sottotetto è disciplinato dalla legge regionale 11 marzo 2005 art.64 che classifica l'intervento come "ristrutturazione edilizia" ovvero intervento escluso in area a rischio alluvioni. 

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Recupero dei vani Seminterrati Lombaria

Recupero seminterratoLa Regione Lombardia ha approvato la legge 7/2017 che prevede il recupero ai fini abitativi dei locali seminterrati.

E'  possibile recuperare i vani seminterrati in tutto il territorio della Regione Lombardia. Per i dettagli bisogna ricercare le eventuali limitazioni introdotte negli strumenti urbanistici locali. Sono escluse dall' intervento le zone a rischio idrogeologico e  gli edifici soggetti a  vincolo paesaggistico e monumentale.

Rimane l'obbligo di rispetto delle norme igienico-sanitarie adottate. Lo strumento và in deroga con le altezze minime che per i seminterrati possono raggiungere i 240 cm, ma che , ad esempio il Comune di Milano, ha portato , nel caso di uso residenziale, l'altezza  del recupero a 270 cm.

Il cambio d'uso è effettuabile anche senza opere previa comunicazione al comune ai sensi dell' articolo 52, comma 2 della L.R. 11 Marxo 2005 n° 12 .

Le regole per il recupero dei seminterrati a Milano

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Nuovo Catasto, addio ai vani

Dal 09/11/2015 il catasto indicherà nella visura anche il numedo di metri quadri dell' immobile, dato che servirà ai comuni per far pagare pagare la tasi.

Questo dato però può non essere attendibile perchè ricavato da quanto presente in banca dati che può non essere veritiero.

Infatti fino a ieri  il dato sensibil per la rendita catastale era  il vano catastale, pertanto i tecnici non hanno mai dato particolare attenzione alla misura delle superfici, per questo  è molto probabile che un gran numero di unità riporti dati non coerenti con la realtà .

Se ritenete che vi sia un errore nella misura riportata in visura è consigliabile far effettuare un rilievo accurato della propria unità e se incoerente  chiederne una rettifica.

La superficie catastale non è la superficie calpestabile, ma è la superficie "commerciale" calcolata secondo il DPR 138 1998 allegato C e comprende ad esempio  lo spessore dei muri perimetrali ( fino a 50 cm) , le cantine al 25% etc., etc.

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Di chi è la proprietà del sottotetto?

Spesso ci viene chiesto come si stabilisce la proprietà del sottotetto in un condominio, di seguito cercheremo di spiegarlo in modo da eliminare ogni dubbio.

Quando il titolare del sottotetto è legittimato da un atto notarile, non vi sono dubbi, quando il regolamento condominiale include il sottotetto non vi sono dubbi, ma quando manca l’indicazione notarile e manca l’indicazione del regolamento condominiale di chi è il sottotetto?

La risposta và ricercata nella giurisprudenza, infatti il codice Civile Art.117, che tratta delle parti comuni, non cita il sottotetto, mentre la giurisprudenza ha fornito una interpretazione consolidata di questo problema.

Nel caso dei sottotetti, il sottotetto , in mancanza di atto notorio e di indicazioni su regolamento condominiale

è di proprietà del proprietario ultimo piano quando : costituisce spazio non agibile per altezza e conformazione esempio h 190 che muore a 0

è di proprietà condominiale quando: ha una altezza valida, è agibile , raggiungibile ed  accessibile. Per altezza valida si intende un altezza media degli spazi agibili non inferiori ai 210 cm.

La cassazione  

può ritenersi comune se esso risulti in concreto, oggettivamente destinato anche solo in via potenziale all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune (Cassazione 18091/02)

“è di proprietà comune quando le sue dimensioni e le sue caratteristiche, per altezza e per praticabilità, sono tali da consentirne una utilizzazione da parte di tutti i condomini come vano autonomo, vuoi per l'esercizio di una attività comune oppure per rendere un servizio di interesse di tutti i condomini, quale può essere uno stenditoio o un deposito. Non si deve fare riferimento all'uso effettivo e attuale che viene fatto del sottotetto, bensì a quello potenziale (Cassazione 7096/11)”

 

 “l'appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nei novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale .(Cassazione 12840/2012) “

 

Nuova APE 2015

Dal 1 Ottobbre 2015 l’APE cambia , le principali modifiche riguardano la classificazione che passano dalle 7 classi ( A+ -A-B-..-G) alle nuove 10 (A1 – A2- A3 - A4 –B -...-G), viene inoltre introdotto uno schema di annuncio di vendita e di locazione contenente informazioni uniformi sulla qualità energetica degli edifici.

Per fornire un quadro completo e comprensibile dell’immobile saranno riportati anche gli indici di prestazione energetica parziali: quello riferito all’involucro, quello globale e la relativa classe energetica corrispondente. Simboli grafici, come degli emoticon, faciliteranno la lettura dei risultati ai non tecnici.

Validità Nuova APE:

MOLTO IMPORTANTE!

Ai sensi del decreto 26 Giugno 2015 “line guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, art.4 comma 3 ha validità di 10 anni ma decade al 31 Dicembre dell'anno successivo a quello in cui e' prevista la prima scadenza non rispettata per le operazioni di controllo diefficienza energetica. In pratica se viene saltata o ritardata una verifica dei fumi l’APE decade !

Altre novità:

Al comma 4 alla lettera g “l’obbligo di indicare nell’APE le raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica con le proposte degli interventi  piu' significativi ed economicamente convenienti, distinguendo gli interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica; ”

Sanzioni:

Diventa obbligatorio a livello Nazionale il sopralluogo da parte del certificatore energetico, questa ultima norma potrebbe risolvere finalmente le "truffe" delle APE sottocosto (Tipo "Groupon") .

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