Pratiche Edilizie
Pratiche edilizie
Prestazione Energetica costi
Prestazione energetica
Valutazione rendita catastale
Conformità Impianti
Visure Catastali
Planimetria catastale
 
 

Milano: recupero abitativo seminterrati

Con delibera n° 29 del 23/10/2017 il Comune di Milano ha dato attuazione a quanto previsto dalla Legge Regionale 7/2007 ( BURL n°11 del 13/03/2017) che promuove il recupero abitativo dei seminterrati.

Il Comune di Milano limita , per l'uso residenziale, l'altezza minima a 270 cm e definisce alcune zone in cui non sarà possibbile tale attività.

Per un immediato riscontro alleghiamo la planimetria delle zone ammesse.

Nelle zone NAF ( Nuclei anticha formazione) il recupero è escluso per la funzione residenziale ad ecezzione dei locali seminterrati collegati a unità residenziali direttamente soprastanti e che non possono essere funzionalmente disgiunte, purchè di superficie non superiore all' unità immobiliare collegata.

E' richiesta la verifica , da parte di tecnico abilitato, della non interazione con le acque sotterranee ( per tutte le zone F2 ricadenti in modeste limitazioni, praticamente su tutto il territorio).

Costi: la LR 11/2017 all' Art.2 prevede che si debba pagare la monetizzazione nel caso in cui si abbia aumento del carico urbanistico. Esempio : da Magazzino a resisenza si paga la monetizzazione, da Ufficio a Residenza il titolo è gratuito.

E' dovuto anche il costo di costruzione, che sarà esentato nel caso in cui logetto del recupero abbia una SLP fino a 200 mq per la residenza e fino a 100 mq per altri usi a condizione che sia pertinenza e collegato con l'unità superiore.

{sidebar id=9}

 

Cambio Uso Senza Opere a Milano nei seminterrati

Ci è capitato recentemente di dovere rispondere ad un quesito posto da un cliente che si trovava in procinto di acquistare un locale seminterrato ad uso residenziale. Il locale catastalmente era una residenza, ed il cambio era stato effettuato con comunicazione di cambio d'uso senza opere nel 1997.

Ma tale cambio era legittimo?

Nel 1997 a Milano era in vigore il regolamento edilizio Comune di Milano  del 1983 ed il Regolamento di igiene del Comune di Milano del 1994 ( Si riporta il testo coordinato con le modifiche fino al 1999). Secondo il regolamento di Igiene, l' art. 253 riportava : “Si intende per seminterrato quel locale che per parte della sua altezza si trova sotto il piano del marciapiede stradale; per sotterraneo quel locale la cui quota di estradosso sia inferiore od uguale a quella del marciapiede stradale. Sia i locali seminterrati che quelli sotterranei non possono essere destinati ad abitazione.

E' quindi chiaro che il cambio d'uso non era effettuabile e che il cambio , sebbene registrato in catasto, non ha alcuna efficacia dal punto di vista urbanistico.

Perchè il Comune non ha rilevato l'incongruenza? Semplice: il dichiarante aveva presentato la comunicazione dichiarando che l'unità si trovava al piano terra.

E' persa ogni speranza? NO  Dal 28/02/2017 la Regione Lombardia ha approvato una legge regionale per il recupero dei seminterrati esistenti.  L'attività può essere onerosa e potrebbero essere dovute le monetizzazioni .

Conclusione : se state acquistando un locale seminterrato ad uso residenziale, non fidatevi mai del cambio d'uso senza opere, perchè si tratta di  una comunicazione di parte a firma del dichiarante, dichiarazione  che non ha la valenza di una autorizzazione o concessione e quindi rischiate di trovarvi ad acquistare un qualcosa di diverso rispetto a quello che speravate. In Lombardia a oggi  è possibile recuperare i seminterrati, ma attenzione prima di acquistare controllate se la trasformazione è leggitima.

 

{sidebar id=9}

 

Calcolo Indennità di sopraelevazione

calcolo indennità di sopraelevazioneL'indennità per sopraelevazione è stabilita dall' art .1127 del Cod. Civile, e stabilisce l'onere da corrispondere ai condomini a seguito della sopraelevazione.

Perchè si deve corrispondere l'indennità?

Il concetto è semplice: quando si realizza un edificio, i costruttori pagano il terreno su cui elevano, e tale costo viene poi "spalmato" sulle superfici che realizzano. Pertanto,  quando si acquista un bene immobile, nel prezzo finale è inclusa la quota parte del prezzo del terreno.

Quando si sopraeleva, il costo del terreno và ridistribuito trà i vari proprietari, ed il sopraelevante deve integrare la propria quota. Questa quota , da corrispondere agli altri proprietari, si chiama indennità di sopraelevazione.

Come si calcola l' indennità di sopraelevazione?  L'art.1127 del codice Civile ci stabilisce che  "Il proprietario dell'ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.  
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.  " 

Il valore dell' area da occuparsi è il valore del terreno in proiezione, ma come si fà a calcolare tale valore?

Normalmente si può determinare direttamente in base ai valori di mercato di terreni simili, ma nelle grandi città ove in pratica esiste solo l'edificato , tale valore è desumibile solo indirettamente .

Per spiegare facciamo un esempio pratico : calcolo indennità per il  di recupero di un sottotetto.

Ricordiamo che la sentenza della cassazione a sezione unite del 30/07/2007 n°16794  stabilisce che l'indennità è dovuta , nel caso di recupero ai fini abitativi del sottotetto, al maggior volume edificato rispetto al edificato esistente.

Ipotiziamo di avere un sottotetto al 7 livello ( a partire dal piano terra 6+1) e che ad esempio realizzando delle capuccine aumentiamo il volume di 35 mc. , e supponiamo di essere a Milano in zona semi centrale.

Come prima cosa dobbiamo valutare il costo del terreno, mà considerato che in zona non esistono terreni in vendita, dobbiamo ricavane il valore teorico partendo dal valore di mercato dell' immobile.

Andando nel osservatorio immobiliare dell' Agenzia del Territorio  cerchiamo il valore di mercato per immobili simili in zona, nel nostro caso trovieremo che per appartamenti di civile abitazione livello buono il prezzo è pari a  4300  €/mq

Ottenuto il prezzo dell’ appartamento dobbiamo estrapolare il costo del terreno , per far ciò dobbiamo tenere conto di numerosi fattori, quali costo di costruzione, oneri di progettazione, oneri di urbanizzazione, utile del costruttore, utile del venditore etc. etc , alla fine si otterrà che il valore del terreno è da dividere per un fattore pari a 4,5 rispetto al valore di vendita.

Nel nostro esempio quindi avremmo che (4300/4,5)*6=5.733 €/ mq

Nota: 6 è il numero di piani esistenti , infatti il valore del terreno è proporzionale alla superficie edificabile.

Ora dobbiamo dividere tale valore per i piani comprensivo quello da edificare 5.733/7=819 € /mq, in questo caso trattandosi di recupero di sottotetto, non essendoci un incremento superficiale non possiamo usare direttamente questo valore, mà lo dobbiamo convertire in unità a metro cubo per poterlo così attribuire al solo incremento volumetrico.

In un mq di casa ci sono 3 mc (valore virtuale dell’ interpiano) da cui 819/3=273€/mc

Per calcolare l’incremento volumetrico è molto semplice: differenza tra volume del sotto tetto dopo il  recupero e quella prima.

Per il nostro esempio supponiamo che nel nostro caso tale valore sia = 35 mc

Allora il valore dell’indennità sarà pari a 35*273=9555,00 €

Dobbiamo ora “detrarre l'importo della quota a lui spettante”

La quota a lui spettante è quella del proprietario dell’ ultimo piano, nel caso del sottotetto , non essendovi incremento di piani coincide ad 1/7 della quota  ovvero a 9555/7=1.365

Pertanto l’importo da corrispondere agli altri condomini è pari a 9555-1365=8190,00 €

E’ sempre bene ricordare che l’indennità per sopraelevazione è sempre dovuta, anche nel caso di recupero di sottotetto  e che quindi quando si intende effettuare un recupero, o una sopraelevazione  è sempre bene mettere in conto anche tale onere non trascurabile.

{sidebar id=9} 

 

Cambiamento destinazione d'uso a Milano

Cambio destinazione d'uso a MilanoCambio di destinazione d’USO a Milano .

Si distinguono:

Cambi di destinazione d’uso senza opere: 

I cambi d’uso sono a monte  disciplinati  dall’ art.52 comma 3 della Legge Regionale 12/2005 in cui in sostanza si stabilisce che I mutamenti di destinazione d’uso di immobili non comportanti la realizzazione di opere edilizie, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria, sono soggetti esclusivamente a preventiva comunicazione dell’interessato al comune. Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.

Cambi di destinazione d'uso con opere:

Con il PGT il cambio d’uso da una destinazione all’ altra è sempre ammessa , ma onerosa quando  comporta aggravio standard.

Cambio d’uso da produttivo a terziario / residenziale:

Ammesso senza convenzione e con monetizzazione per aggravio standard dipendente dalla zona di intervento come da tabella aggiornata  ( va da un Massimo di 1220,00 € ad un minimo di 184,00 €) i valori vengono aggiornati dal Comune di Milano Mensilmente.

Cambio d’uso da Terziario/commerciale a Residenziale:

per la/le unità immobiliare/i oggetto di cambio d’uso inserita/e in un immobile di s.l.p. inferiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)Esempio da Laboratorio a Residenza si deve corrispondere l’aggravio Standard.

In caso di superamento di tale limite si deve corrispondere l’adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) nella misura che va dal 18% al 35% della s.l.p. a seconda che l’immobile si trovi rispettivamente in zona NAF/ADR o ARU.

Cambio d’uso da terziario/commerciale/servizi privati verso produttivo:

è sempre ammesso e non comporta adeguamento alla dotazione dei servizi ( monetizzazione).

Oneri aggiuntivi: dal produttivo al residenziale è sempre obbligatorio compiere le indagini preliminari , che in ambito non prettamente residenziale, presuppongono l'analisi del terreno anche se il cambio si affettua su un paino non a contatto con il terreno. Nel caso di laboratori isolati (da trasformare in loft) il Comune di Milano richiede il contraddittorio con ARPA.

{sidebar id=9}

Legge 10

legge10La legge 10/91, nota come "ex Legge 10" è la prima norma italiana varata nell' ambito del risparmio energetico e dettava ai professionisti i criteri di verifica dell' involucro edilizio, che da tale data doveva rispondere a detterminati requisiti. Successivamente il dgls 192 del 2005 ha di fatto sostituito la legge 10 , ed oggi il testo attuale è quello modificato dal dlgs 311 del 2007.

A molti oggi è nota la certificazione energetica, ma è importante comprendere che tutto nasce e si basa sul progetto dell' involucro edilizio, è infatti in fase progettuale che i tecnici definiscono fin dalle fondazioni le caratteristiche di esposizione, impiantistiche e dei materiali che dovranno essere utilizzati al fine di garantire una elevata efficenza dell' edificio da realizzare.

La certificazione energetica rappresenta la verifica dell' efficenza  di ciò che è stato progettato, dovrebbe essere un certificato collaudo. Mentre i progettisti dell' involucro edilizi sono in genere quasi ed esclusivamente ingegneri specializzati in materia, il certificatore energetico spesso non ha le adeguate competenze tecnico conoscitive, ( come spesso accade nel nostro paese) perchè la legge  ha affidato tale compito anche a tecnici non laureati inesperti, non sufficentemente formati, e sostanzialmente completamente incompetenti nella materia.

Per progettare un involucro edilizio è necessario mantenere un costante aggiornamento sia sui materiali che sugli impianti in modo da poter offrire al proprio committente il meglio della tecnologia esistente nel giusto rapporto qualità prezzo.

Acerten fin dal 1997 si occupa di progettazione dell' involucro edilizio e dei sistemi impiantistici per garantire alla propria committenza un risultato ottimale che soddisfi sia le esigenze del prodotto finito che quelle cantieristiche. 

{sidebar id=9}

 

NEWSFLASH

Clicca sul seguente link per il video su obbligo ceertificato energetico anche per annuncio affitto immobile

Dopo l'IMU arriva l'IMU BIS Video Imu Bis

Clicca sul seguente link per il video su come calcolare l'IMU